Wijziging in invulling asset categorie beursgenoteerd vastgoed

Door: Guido van Hattem

Al geruime tijd hanteert Comfort Vermogensbeheer een overweging op beursgenoteerd vastgoed. In 2019 was dat een uitstekende keuze, echter in 2020 zien we dat wereldwijd vastgoed het zwaar heeft. Zo staat de door ons gehanteerde benchmark, de FTSE EPRA/NAREIT Global index, -/-20,05% op moment van schrijven. Wereldwijd vastgoed presteert daarmee beduidend slechter dan elke andere assetcategorie in 2020. De meest waarschijnlijke verklaring hiervoor is dat beleggers bevreesd zijn dat COVID-19 zorgt voor een (versneld) compleet ander landschap als het gaat om vastgoedbeheer. U kunt hierbij denken aan meer thuiswerken en (nog) meer online shopping.

Om een aantal redenen hebben we wijzigingen doorgevoerd binnen de door ons geselecteerde vastgoed beleggingen:

• We willen duurzamer beleggen en zien dat dit tot extra rendement kan leiden, juist in deze assetcategorie;
• We zien meer kansen in de VS dan in Europa en kiezen er daarom voor om wereldwijd in vastgoed te beleggen;
• De huidige markt biedt naar ons idee voldoende kansen voor managers om onderscheidend te zijn en daarmee outperformance te genereren. Dat weegt naar verwachting op tegen de hogere kosten ten opzichte van een passieve keuze zoals we eerder in de portefeuille hadden.

Na een grondige analyse van de beschikbare vastgoedfondsen en een gesprek met de fondsmanager is onze keuze gevallen op Robeco Sustainable Property Equities.
Het fonds belegd wereldwijd in vastgoed en sinds 2007 is Folmer Pietersma de portfoliomanager van dit actief gemanagede vastgoedfonds. Het fonds hanteert kort samengevat de volgende handelswijze:

• Identificeer lange termijn trends en verwar dit niet met korte termijn trends, ofwel ‘ruis’. Uiteindelijk wordt de vastgoedmarkt immers gedreven door meerdere lange termijn trends;
• Maak een grondige analyse van de dynamische inkomstenstroom (cashflow) van het vastgoedbedrijf en hecht minder waarde toe aan de meer statische intrinsieke waarde (NAV). Het fonds heeft hierbij de voorkeur voor actief gemanagede bedrijven met een goede focus op duurzaamheidsaspecten (ESG) en bedrijven met sterke balansen;
• Analyse vooral de vrije cashflow van het bedrijf waardoor onzekerheid rond het kunnen uitkeren van dividend kan worden voorkomen. Daarbij is er een voorkeur voor de hoogste kwaliteit vastgoed.

De gehele markt voor mogelijke investeringen in vastgoedbedrijven beslaat wereldwijd circa 600 namen. Na eerste screening door het Robeco team op liquiditeit, grootte van het bedrijf en een eerste fundamentele analyse blijven er circa 150 namen over. Na een diepere analyse op basis van de eerder genoemde handelswijze blijven er 70-75 titels over. Uiteindelijk resulteert dit in een geconcentreerde portefeuille van 50-70 titels en vormt tezamen het Robeco Sustainable Property Equities Fund. Hieronder ziet u nog de huidige regioverdeling van het fonds.

Vanaf begin juli 2020 zal dit fonds onderdeel zijn van onze beheerportefeuilles.